コータのアメリカコア日本サテライト投資

米国株投資を中心とした投資ブログ

不動産投資

J-REITの位置付け

 

伝統的投資と言われる投資対象は債券と株式です。

 

それと同等、ヒトによってはこちらをメインに投資されているかたもいらっしゃることでしょう。

 

不動産です。

 

基本的に株式は、口座と資金があれば誰でも買えるのですが、不動産はそうはいきません。

 

不動産は、世界に2つとして同じ案件はない、という特徴が挙げられます。

 

たとえ建家が全く同じものであったとしても、駅からの距離や日照具合、公共施設やスーパー/コンビにとの距離など、様々な要因があり、決して同じ物件は2つありません。

 

また投資対象も1軒や1戸となることから、投資金額もそれなりになりますし、天災リスクや退去リスク、賃貸料の下落リスクなどリスク要因も多いです。

 

何より実質的なオーナーが1人となるため、世に多くの情報が公開されません。

よって徹底的な調査と、ある種の勘(センス)がないと成功しない分野だと思います。

 

逆に不動産のセンスがあるかたは、無理に債券や株式に手を出さずとも、不動産一本で勝負できるのではないでしょうか。

 

あれこれ述べましたが、ぼくには不動産の投資経験は一切ありません。

よって何か間違っていたらすみません。

 

しかし不動産をペーパーアセットとして購入することができる環境が日本では整っています。

 

J-REITです。

 

基本的に企業は、営む事業から収益を得るために活動しており、一部の不動産会社を除き、不動産を"保有"することで主たる収益を得る企業は多くありません。

 

少し例が極端かもしれませんが、ディズニーランドを運営するオリエンタルランドも千葉県浦安市に不動産を保有することが事業ではありません。

夢の国であるテーマパークを創造し、顧客に夢のひとときを提供することが主たる事業なのです。

 

不動産を保有して収益を得るという意味では、"丸の内の大家"と言われる三菱地所が典型的な例ですね。

 

不動産を"保有すること"からも一定の収益が生まれますが、それよりも収益性が高いのが、不動産を利用してサービスを行うことです。

あるいは、建物を整備して、売却することでも大きな利益を手にすることができます。

 

大規模な不動産は、建設するだけでも莫大な資金が必要となり、賃貸料収入の形で投資を回収するまでに超長期の視点が必要となります。

 

企業側にとってREITに資産を売却するメリットは、キャッシュフローを改善し、更なる収益を獲得するために、次の開発案件に資金を回せるということにあります。

 

またホテル系のREITでは、専門のホテル運営に集中することで、不動産の保有リスクを軽減できるという(バランスシートの規模を小さくできる)メリットもあります。

 

やはり経済は上手くできており、REIT保有する個人よりも、不動産を売却する企業、あるいは物件を運営する企業の方がより大きなメリットを享受できるのではないでしょうか。

 

ただ、REIT保有することで各種のリスク引き受けることになるのですが、現状のマーケットを踏まえると、投資対象を選べば年利5%ほどの利回りを実現できます。

 

過去のトレンドを見ると、景気への感受性は株式よりも高い結果を示しており、それなりにボラティリティ(変動)はあるのですが、オフィス系だけでなく、物流系・住宅系・ホテル系など様々なジャンルのREITが存在しています。

 

個人的にはエンドユーザーを相手にするという意味でホテル系、なかでも大江戸温泉リートなんて面白いのではないかと思っています。

たとえ経済が暴落しても、ヒトがすぐに消えてなくなるわけではないですからね。

 

J-REITは長期安定的な収益を欲するのであれば、かなり良い投資対象と言えるのではないでしょうか。

 

こーた